Il metodo
Tutte le schermate usano lo stesso calcolo. Nessuna scatola nera: qui trovi le formule, cosa misura ciascun indicatore e quanto pesa nel punteggio.
Come calcoliamo i principali indicatori
Investimento totale
Prezzo + imposte + notaio + agenzia + ristrutturazione + arredo + altri costi
Tutto il capitale che serve davvero per avviare l'immobile, non solo il prezzo.
Ricavi stimati
Tariffa media per notte × 365 × occupazione + pulizie a carico dell'ospite + altri ricavi
Quanto incassa la struttura in un anno, prima di qualsiasi costo.
Costi operativi
Commissioni dei portali + gestione + pulizie + utenze + manutenzione + assicurazione + IMU + condominio
Tutte le spese necessarie a far funzionare la struttura durante l'anno.
Reddito operativo netto (NOI)
Ricavi stimati − costi operativi
Quanto resta prima della rata del mutuo: è la base di tutti gli altri indicatori.
Rendimento sull'investimento totale
Reddito operativo ÷ investimento totale
Quanto rende l'operazione rispetto a tutto il capitale impiegato.
Rendimento sul prezzo di acquisto (Cap Rate)
Reddito operativo ÷ prezzo di acquisto
Utile per confrontarsi con il mercato, ma ignora ristrutturazione e costi accessori.
Rendimento sul capitale proprio
(Reddito operativo − rate del mutuo) ÷ capitale proprio
Quanto rende il denaro che metti di tasca tua.
Copertura della rata del mutuo (DSCR)
Reddito operativo ÷ rate del mutuo in un anno
1,30 significa che il reddito operativo copre la rata annua 1,30 volte.
Occupazione minima per andare in pareggio
Occupazione che porta a zero la differenza tra reddito operativo e rate del mutuo
Quanto devi riempire, come minimo, per non perdere denaro.
Tempo di recupero del capitale proprio
Anni necessari perché la cassa accumulata copra il capitale proprio
In quanti anni rientri del denaro messo di tasca tua.
Rendimento annuo composto a 10 anni (IRR)
Tasso interno di rendimento su capitale iniziale, cassa annuale e incasso netto alla rivendita
Riassume in un'unica percentuale annua il risultato dei dieci anni, rivendita inclusa.
Il punteggio investimento 0-100
Ogni area riceve un punteggio da 0 a 100. I punteggi vengono pesati e combinati in un totale da 0 a 100. Serve a confrontare immobili diversi con lo stesso metro: la decisione resta tua.
Acquisizione
peso 20%Convenienza del prezzo di ingresso rispetto al mercato e al prezzo/mq.
Turismo
peso 20%Intensità e durata della domanda turistica dell'area.
Posizione
peso 15%Centralità, accessibilità e vicinanza agli attrattori.
Conversione
peso 15%Facilità e costo di trasformazione in unità ricettiva.
Costi di ristrutturazione
peso 10%Incidenza di ristrutturazione e arredo sul prezzo di acquisto.
Rendimento
peso 10%Combinazione dei rendimenti calcolati: sull'investimento totale, sul capitale proprio, copertura della rata e risultato a 10 anni.
Normativa
peso 5%Vincoli comunali e regionali sulle locazioni turistiche.
Liquidità
peso 5%Profondità del mercato e velocità di rivendita.