Le sette voci che determinano il risultato
- Tariffa media per notte (ADR)
- Dipende da località, stagione, qualità dei lavori e posizionamento. È la voce che incide di più sugli incassi.
- Occupazione
- Va confrontata con l'occupazione minima di pareggio: la differenza tra le due è il margine di sicurezza.
- Stagionalità
- Concentra gli incassi in pochi mesi e determina quanta liquidità serve nei periodi vuoti.
- Conversione
- Quante camere o unità si possono davvero ricavare dalla superficie, e con quali costi di ristrutturazione.
- Costi operativi
- Commissioni dei portali, gestione, pulizie e utenze pesano molto sugli incassi: vanno stimate voce per voce sul caso specifico, non con percentuali generiche.
- Rischio normativo
- Le regole locali sugli affitti brevi possono cambiare l'uso economico dell'immobile.
- Liquidità
- La facilità di rivendita determina il prezzo di uscita, che pesa molto sul risultato a 10 anni.
Dagli incassi alla cassa che resta
Un appartamento che incassa 45.000 € l'anno può comunque perdere denaro dopo commissioni, pulizie, gestione, utenze, manutenzione e rata del mutuo. L'ordine corretto è sempre lo stesso: incassi, costi operativi, reddito operativo netto (NOI), rate del mutuo, cassa che resta. Saltare un passaggio produce numeri rassicuranti e decisioni sbagliate.
Confrontare l'inconfrontabile
Un rustico da ristrutturare in collina e un bilocale già affittato in centro non si confrontano con un solo numero. Il punteggio investimento da 0 a 100 pesa otto aree — acquisizione, turismo, posizione, conversione, costi di ristrutturazione, rendimento, normativa e liquidità — così i due immobili si leggono sulla stessa scala.
Domande frequenti
Conviene di più un affitto tradizionale o la ricettività turistica?
L'affitto turistico può avere ricavi e costi molto diversi da un affitto tradizionale: pulizie, commissioni dei portali di prenotazione, gestione, utenze e forti differenze tra i mesi. Per confrontarli bisogna guardare ciò che resta dopo i costi operativi e, se presente, il mutuo: non basta confrontare gli incassi lordi.
Quanto pesa la stagionalità?
In molte località italiane gli incassi si concentrano in pochi mesi. La sola occupazione media annua nasconde questa concentrazione: per questo la valutazione considera anche la stagionalità e l'occupazione minima per andare in pareggio.
Il rischio normativo è rilevante?
Sì. Regole comunali sugli affitti brevi, codici identificativi, limiti di destinazione d'uso e imposte di soggiorno cambiano da località a località e possono modificare il risultato. È una delle otto aree del punteggio investimento.
Come si stima la tariffa media per notte di una località?
Idealmente da dati di mercato verificati. Quando non ci sono, la piattaforma usa una stima dichiarata come tale e abbassa l'indicatore di affidabilità dei dati: una stima non viene mai presentata come dato certo.