Dal prezzo al capitale reale
L'errore più comune è confrontare il reddito atteso con il solo prezzo di acquisto. Il capitale davvero impiegato comprende anche ristrutturazione, arredo, imposte, notaio e commissioni: lasciarli fuori fa sembrare il rendimento più alto di quello che è. Per questo partiamo dal rendimento sull'investimento totale.
Gli undici indicatori
- Investimento totale
- Prezzo, ristrutturazione, arredo, imposte, notaio, agenzia e costi accessori: il capitale realmente impiegato.
- Ricavi stimati
- Camere × giorni disponibili × occupazione × tariffa media per notte (ADR), più pulizie e ricavi accessori.
- Costi operativi
- Commissioni dei portali di prenotazione, gestione, pulizie, utenze, personale, manutenzione, imposte locali e condominio.
- Reddito operativo netto (NOI)
- Ricavi meno costi operativi, prima della rata del mutuo: è la base di tutti gli altri indicatori.
- Rendimento sull'investimento totale
- Reddito operativo diviso capitale totale investito: quanto rende l'operazione nel suo insieme.
- Rendimento sul prezzo di acquisto (Cap Rate)
- Reddito operativo diviso prezzo di acquisto: il termine di paragone con il mercato.
- Rendimento sul capitale proprio
- Cassa disponibile dopo il mutuo, divisa per il denaro messo di tasca propria.
- Copertura della rata del mutuo (DSCR)
- Reddito operativo diviso rata annua: quante volte il reddito copre la rata.
- Occupazione minima per andare in pareggio
- Quanto devi riempire, come minimo, per non perdere denaro.
- Tempo di recupero del capitale proprio
- Gli anni necessari a rientrare del denaro messo di tasca propria.
- Rendimento annuo composto a 10 anni (IRR)
- Riassume in una percentuale annua il risultato dei dieci anni, incasso della rivendita incluso.
Perché servono scenari, non un numero solo
La tariffa media per notte e l'occupazione spostano quasi tutto il risultato. Per questo la piattaforma mostra tre scenari — base, prudente e favorevole — e una tabella che fa variare le due voci insieme. Se i conti tornano solo con un'occupazione superiore a quella tipica della località, il problema non è il calcolo: è l'ipotesi di partenza.
La qualità del dato è parte dell'analisi
Ogni scheda dichiara l'affidabilità dei dati usati: da dove arrivano, se sono verificati o stimati, quanto sono completi e aggiornati. Una stima presentata come certezza è più pericolosa di un dato mancante dichiarato.
Domande frequenti
Che differenza c'è tra rendimento sull'investimento totale e rendimento sul prezzo di acquisto?
Il primo confronta il reddito operativo con tutto il capitale impiegato: prezzo, ristrutturazione, arredo, imposte e costi accessori. Il secondo lo confronta solo con il prezzo di acquisto (Cap Rate): è comodo per il paragone con il mercato, ma fa sembrare più redditizio un immobile che richiede molti lavori.
Perché conta la copertura della rata del mutuo (DSCR)?
Indica quante volte il reddito operativo copre la rata annua del mutuo. Sotto 1 l'immobile non riesce a pagarsi la rata da solo. Le soglie richieste variano da banca a banca: nel nostro calcolo usiamo 1,25 solo come riferimento prudenziale per segnalare un margine stretto, non come regola di mercato.
Cosa significa occupazione minima per andare in pareggio?
È quanto devi riempire la struttura, come minimo, per coprire costi di gestione e rata del mutuo. Confrontarla con l'occupazione che la località ottiene di solito ti dice quanto margine di errore hai.
Quanto è affidabile il rendimento annuo composto a 10 anni (IRR)?
Dipende molto dal prezzo ipotizzato per la futura rivendita. Va letto insieme allo scenario prudente e alla tabella delle variazioni: se il risultato regge solo nello scenario migliore, l'ipotesi è fragile.